Immobilien – Mieten oder Kaufenâť“ Das musst du unbedingt wissen.

Immobilien - Mieten oder kaufen?

Mieten oder Kaufen? Das ist hier die Frage!

Kaum ein anderes Thema sorgt fĂĽr so kontroverse Diskussionen. Was ist denn nun das Richtige? Solltest du eine Immobilie lieber mieten oder kaufen?

In diesem Beitrag erfährst du, was aus meiner Sicht für den Kauf einer eigengenutzten Immobilie spricht - und was dagegen!

[shariff]

Sobald man sich im Freundes- und Bekanntenkreis darüber unterhält, was denn mehr Sinn macht: Eine Immobilie zu kaufen oder lieber zur Miete wohnen, bekommt man oftmals folgende Aussagen zu hören:

“Miete zahlen, das ist doch rausgeworfenes Geld!”

“Kaufen ist natürlich immer besser als Miete zu zahlen!”

“Ich binde mir doch nicht jahrzehntelang einen riesigen Kredit ans Bein!”

Oftmals ist die Entscheidung, eine eigene Immobilie zu kaufen oder lieber ein Mietverhältnis einzugehen, weniger eine rechnerische sondern vielmehr eine emotionale Entscheidung.

Wer seine Kindheit in der eigenen Immobilie der Eltern verbracht hat, tendiert später verstärkt dazu, auch selbst Eigenheimbesitzer zu werden.

Wer hingegen schon als Kind gewohnt war, in einer Mietwohnung zu leben, für den ist es im späteren Leben oftmals auch naheliegender, es seinen Eltern gleich zu tun und selbst lieber eine Wohnung oder ein Haus zu mieten, anstatt sich etwas Eigenes anzuschaffen.

Wie bei kaum einer anderen finanziellen Entscheidung spielen die emotionalen Argumente beim Thema Immobilie eine zentrale Rolle.

Nichtsdestotrotz sollten emotionale Argumente durch ein paar Zahlen, Daten und Fakten ergänzt werden.

Daher hier der Versuch eines rationalen Vergleichs bei diesem emotionalen Thema:


Mieten kostet Geld - Kaufen kostet Geld.

Wer mietet, zahlt einen monatlichen Betrag in Form der Miete an den Vermieter.

Wer kauft, zahlt einen monatlichen Betrag in Form einer Kreditrate an die Bank.

Miete vs. Kreditrate

Ganz so einfach ist der Vergleich aber nicht. Um besser vergleichen zu können, ob Mieten oder Kaufen mehr Sinn macht, muss man noch weitere Komponenten in eine Gleichung einbauen.

Während der Mieter durch die Mietzahlung ja kein Vermögen aufbaut, muss er, um zusätzliches Vermögen aufbauen zu können, noch eine zusätzliche Sparrate leisten.  

Der Hausbesitzer zahlt durch die Kreditrate ja seine eigene Immobilie über die Jahre ab und schafft sich damit einen Vermögenswert.

Gleichzeitig fallen beim Eigenheim noch weitere Kosten an, die ein Mieter nicht zu tragen hat.

Daher ist folgende Gleichung eher zutreffend:

Mietzins + Sparrate vs. Kreditzins + Tilgung + InstandhaltungsrĂĽcklage

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Mietzins

FĂĽr die Nutzung der Wohnung oder des Hauses bezahlt der Mieter an seinen Vermieter eine monatliche Miete.

Dieses Geld ist aus Sicht des Mieters weg, denn es landet auf dem Konto des Vermieters.

Aus Sicht des Vermieters stellt die Mieteinnahme eine monatliche Zinsertrag seines Kapitals, das er beim Erwerb der vermieteten Wohnung eingesetzt hat, dar. Daher spricht man auch von einem Mietzins.

Die Höhe des Mietzinses lässt sich im Vergleich zu Kreditzinsen nicht so einfach darstellen. Mehrere Studien und Umfragen bei privaten Immobilienbesitzern haben eine mittlere Nettomietrendite von etwa 3 Prozent pro Jahr ergeben.

 

Sparrate

Wenn der Mieter ebenfalls Vermögen aufbauen möchte, muss er neben der monatlichen Mietzahlung noch zusätzlich Geld ansparen. Beispielsweise in ein Wertpapierdepot.

 

Kreditzins

Die meisten eigenen Immobilien werden zum großen Teil durch eine Bankdarlehen finanziert. Die dabei zu zahlenden Kreditzinsen landen analog einer Mietzahlung auch bei jemand anderem und bilden kein Vermögen.


Tilgung

Neben der Zinszahlung, die unwiederbringlich verlorenes Geld darstellt, wird das Bankdarlehen durch eine monatliche Tilgung zurückbezahlt. Dadurch entsteht für den Eigenheimbesitzer Vermögen, da ihm jeden Monat mehr seiner eigenen Immobilie gehört.


InstandhaltungsrĂĽcklage

Bei einer eigenen Immobilien fallen über die Jahre hinweg immer mal wieder Investitionen an, um den Wert des Gebäudes dauerhaft erhalten zu können.

Dafür muss der Eigenheimbesitzer jährlich etwa 1 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises als Instandhaltungsrücklage veranschlagen.

Anhand dieser Gleichung lässt sich nun etwas konkreter Ermitteln, was es unter dem Strich wirklich kostet, zu mieten oder zu kaufen.

 

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Wann macht jetzt Kaufen mehr Sinn und wann ist es sinnvoller zu mieten?

Dazu schauen wir uns die beiden direkt vergleichbaren Komponenten der Gleichung an:

Den Mietzins sowie den Kreditzins.

Wie bereits erläutert, beträgt der durchschnittliche mittlere Nettomietzins circa 3 Prozent. Im Vergleich dazu liegt, mit Ausnahme des aktuellen, historisch niedrigen Zinsniveaus, der Kreditzins deutlich über dem Mietzins.

Das bedeutet, wenn der Mietzins niedriger ist als der Kreditzins, macht Kaufen aus rechnerischer Sicht keinen Sinn.

Aber neben dieser rechnerischen Argumentation gibt es noch zahlreiche andere Aspekte, die bei der Immobilienentscheidung eine Rolle spielen:


Immobilien - Mieten oder kaufen- Eigenheim

Was spricht fĂĽr den Kauf einer Immobilie zur Eigennutzung:

Disziplinierung

Wer eine eigengenutzte Immobilie kauft, benötigt dafür in der Regel eine Bankfinanzierung.

Durch diese Finanzierung ist der Käufer gezwungen, monatlich eine “Sparrate” in Form einer Zins- und Tilgungszahlung an die Bank zu leisten und baut sie “zwangsläufig” ein Vermögen auf.

Diese monatliche Zahlung kann im Gegensatz zu einer Sparrate, die ein Mieter zur Vermögensbildung eingerichtet hat, nicht beliebig geändert oder ausgesetzt werden.

Dies führt zu einer Disziplinierung des eigenen Vermögensaufbaus.


Mietfreies Wohnen im Alter

Ein weiteres, starkes Argument ist das mietfreie Wohnen im Alter.

Eine klassische Immobilienfinanzierung ist so ausgelegt, dass spätestens mit Erreichen des Rentenalters die Immobilie abbezahlt ist.

Im Gegensatz zum Mieter hat der Eigenheimbesitzer dann eine geringere monatliche Belastung im Alter zu tragen, da er keine Miete zu bezahlen hat und auch die Zahlungen an die Bank erledigt sind.

DemgegenĂĽber stehen natĂĽrlich vorlaufende Kosten im Rahmen notwendiger Investitionen in die eigene Immobilie.


Unabhängigkeit von einem Vermieter

Wer eine eigengenutzte Immobilie besitzt, ist unabhängig von den Launen seines Vermieters.

Er läuft nicht Gefahr, wegen Eigenbedarf des Vermieters die Wohnung verlassen zu müssen.

Diese Unabhängigkeit ist nach meiner Erfahrung ein sehr starkes Argument, das für eine eigene Immobilie spricht.


Selbstverwirklichung

Wer sich etwas Eigenes baut oder kauft, kann seinen Wohnraum so einrichten, wie es ihm beliebt.

Auch getätigte Investitionen in das Haus oder die Wohnung bleiben erhalten, während der Mieter Neuerungen, die er vornimmt, mit Beendigung des Mietverhältnisses nicht mitnehmen kann.

Als Eigenheimbesitzer kann man sprichwörtlich tun und lassen was man will. Man ist keinem Vermieter Rechenschaft schuldig.


Vermögenswert schaffen und vererben.

Mit etwas GlĂĽck kann die eigenen Immobilie ĂĽber die Jahre an Wert gewinnen. Hierbei rate ich allerdings zur Vorsicht.

Der Traum, dass seine eigenen Immobilie über die Jahre immer mehr Wert wird, hängt von vielen, zumeist externen Faktoren ab.

Durch den Disziplinierungseffekt schafft man gezwungenermaßen einen Vermögenswert, den man später an seine Kinder vererben kann.


Staatliche Bevorzugung

Im Vergleich zum Eigenheimbesitzer sollte der Mieter durch eine monatliche Sparrate Vermögen aufbauen. Die Erträge, die er aus diesem Vermögen erhält, muss er versteuern.

Der Eigenheimbesitzer schafft durch seine Immobilie einen Vermögenswert, den er nicht versteuern muss.

Ausgenommen, er veräußert die Immobilie nach kurzer Zeit wieder und erzielt dadurch einen Gewinn. Aber hier gibt es sehr großzügige, steuerliche Regelungen.

Darüber hinaus fördert der Staat Eigenheimbesitzer auf vielfältige Art und Weise.

Immobilien - Mieten oder kaufen- Zitat

Was spricht gegen eine Immobilie zur Eigennutzung:

Hohe Kapitalbindung

Der Kauf einer Immobilie führt in den meisten Fällen dazu, dass ein Großteil oder sogar das komplette eigene Kapital in eine Immobilie fließt.

Dadurch kann der Eigenheimbesitzer andere Formen der Geldanlage nicht verfolgen und ihm entgehen dabei unter Umständen deutlich lukrativere Anlagemöglichkeiten.


Transaktionskosten

Ein aus meiner Sicht entscheidender Punkt, der gegen den Kauf einer eigenen Immobilie spricht, sind die mit dem Erwerb verbundenen Zusatzkosten.

Wer ein Haus oder eine Eigentumswohnung kauft, zahlt gut und gerne 10 % der Investitionssumme als Transaktionskosten an Makler, Notar und Grunderwerbssteuer.

Bei einem Immobilienkauf ĂĽber 250.000 Euro sind das 25.000 Euro.

Legt man stattdessen diese 25.000 Euro an der Börse an, erzielt man daraus mit Blick auf 30 Jahre bei einer durchschnittlichen Rendite von 6 % p.a. stolze 143.587,26 Euro.

Das diese Berechnung durchaus realistisch ist, habe ich in diesem Blogbeitrag gezeigt.


Nachschusspflicht und externe Abhängigkeit

Wer eine Immobilie sein Eigen nennt, der muss laufend etwas investieren um den Wert erhalten zu können.

Das Gebäude nutzt sich über die Zeit ab. Eine neue Heizung, ein neuer Anstrich oder neue Fenster kosten Geld.

Ein Mieter hat diese Probleme nicht.


Illiquidität

Eine eigene Immobilie lässt sich im Vergleich zu einem Wertpapierdepot nur schwer verkaufen.

Während Aktien täglich an der Börse verkauft werden können, braucht man für den Verkauf der eigenen Immobilie erstmal einen Käufer, der bereit ist, den gewünschten Verkaufspreis zu bezahlen.

Auch die aktuelle Wertermittlung der eigenen Immobilie gestaltet sich schwerer als beispielsweise die Bewertung des fĂĽr die Altersvorsorge aufgebauten Depots.


Diversifikation

Wer eine Immobilie auch unter dem Aspekt des Vermögensaufbaus kauft, steckt einen Großteil seines Vermögens in nur ein Objekt.

Eine sinnvolle Aufteilung seines Vermögens auf mehrere Anlageklassen wird dadurch unmöglich gemacht.

Wie wichtig dieser Punkt beim Vermögensaufbau ist, habe ich im Blogbeitrag Vermögensaufbau - so geht es richtig! dargestellt.

Dies birgt große Gefahren, wenn sich der Wert der Immobilie nicht so entwickelt, wie man es gerne hätte.


Totes Kapital

Wer sein Vermögen in eine eigene Immobilie steckt, erhält dadurch keine laufenden Erträge.

Während der Mieter neben seiner Mietzahlung noch Geld anlegt und dadurch laufend Zahlungen in Form von Zinsen oder Dividenden erhält, sitzt der Immobilienbesitz auf dem Trockenen.

Die eventuelle Wertsteigerung seines Eigenheims bringt ihm solange keinen Ertrag, bis er die Immobilie verkauft.

Das ist aber gar nicht das Ziel eines Eigenheimbesitzers.


Renditeerwartung geringer

Studien zeigen, dass die Wertsteigerung eigengenutzter Immobilien oftmals deutlich geringer sind als erwartet.

Wer eine jährliche Wertsteigerung von über einem Prozent erzielt, kann sich schon glücklich schätzen.

Bei alternativen Anlagemöglichkeiten lassen sich deutlich höhere Rendite für das eingesetzte Kapital erzielen.


Flexibilität ade!

Lebensumstände ändern sich, manchmal schneller als einem lieb ist.

Der neue Job am anderen Ende des Landes, eine Scheidung oder Ähnliches machen oftmals eine schnelle räumliche Veränderung notwendig.

Der Mieter hat hier weniger Probleme. Er kündigt sein altes Mietverhältnis und sucht sich eine neue Wohnung, die zu seinen geänderten Lebensverhältnissen passt.

Der Eigenheimbesitzer steht dagegen vor großen Schwierigkeiten und ist maximal unflexibel, wenn er sich räumliche oder finanziell verändern muss.


Kredite schaffen neue Abhängigkeiten

Wer das Eigenheim finanziert, begibt sich in einer oftmals jahrzehntelange Abhängigkeit.

Die monatlichen Darlehensraten müssen geleistet werden und es entsteht eine starke Abhängigkeit gegenüber der finanzierenden Bank.

Diesen Klotz muss man sich erstmal ans Bein binden wollen.


Empfehlungen

Wenn du dich mehr mit dem Thema “Immobilien - mieten oder kaufen?” beschäftigen willst, empfehle ich dir das Buch “Kaufen oder mieten?” von Gerd Kommer.

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Bei meiner Recherche zu diesem Beitrag bin ich auf ein interessantes Angebot von www.homeday.de gestoĂźen.

Auf dieser Seite kannst du aktuelle Immobilienpreise in ganz Deutschland abrufen und bekommst so ein GefĂĽhl, was Immobilien in einer bestimmten Region aktuell kosten. Egal ob  zur Miete oder zum Kauf.


Zum Schluss...

Mein ganz persönliches Fazit: Die Frage Immobilien kaufen oder mieten ist eine ganz persönliche und individuelle Entscheidung.

Sie hängt maßgeblich davon ab, wie du durch das Elternhaus und dein persönliches Umfeld geprägt bist und welche Lebensplanung du verfolgst.

Die am einfachsten zu beantwortende Frage ist wohl: Kannst du dir eine eigene Immobilie leisten oder macht es mehr Sinn zu mieten.

Mit meiner Gleichung  Mietzins + Sparrate vs. Kreditzins + Tilgung + InstandhaltungsrĂĽcklage habe ich dir eine Grundlage geliefert, um diese Frage beantworten zu können.

Bei der Aufzählung, was für und gegen eine selbstgenutzte Immobilie spricht, siehst du, dass neben dieser einfach zu beantworten Frage auch noch zahlreiche emotionale Fragen zu klären sind, bis du zu einer für dich passende Lösung kommst.

Wenn du aktuell vor der Frage stehst, ob du lieber eine Immobilien kaufen oder mieten solltest, helfe ich dir gerne im Rahmen meines Finanzcoachings weiter. Mehr Informationen dazu findest du hier:

AbschlieĂźend wĂĽrde mich deine Meinung zu der Frage interessieren: Immobilien kaufen oder mieten? Schreib mir deine Erfahrung als Kommentar unter diesen Artikel.

Bis dann,
dein Marcel

[shariff]

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Bildquelle: pixabay.de

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