Immobilien – Mieten oder Kaufen❓ Das musst du unbedingt wissen.

Immobilien - Mieten oder kaufen?

Mieten oder Kaufen? Das ist hier die Frage!

Kaum ein anderes Thema sorgt fĂŒr so kontroverse Diskussionen. Was ist denn nun das Richtige? Solltest du eine Immobilie lieber mieten oder kaufen?

In diesem Beitrag erfĂ€hrst du, was aus meiner Sicht fĂŒr den Kauf einer eigengenutzten Immobilie spricht - und was dagegen!

Sobald man sich im Freundes- und Bekanntenkreis darĂŒber unterhĂ€lt, was denn mehr Sinn macht: Eine Immobilie zu kaufen oder lieber zur Miete wohnen, bekommt man oftmals folgende Aussagen zu hören:

“Miete zahlen, das ist doch rausgeworfenes Geld!”

“Kaufen ist natĂŒrlich immer besser als Miete zu zahlen!”

“Ich binde mir doch nicht jahrzehntelang einen riesigen Kredit ans Bein!”

Oftmals ist die Entscheidung, eine eigene Immobilie zu kaufen oder lieber ein MietverhÀltnis einzugehen, weniger eine rechnerische sondern vielmehr eine emotionale Entscheidung.

Wer seine Kindheit in der eigenen Immobilie der Eltern verbracht hat, tendiert spÀter verstÀrkt dazu, auch selbst Eigenheimbesitzer zu werden.

Wer hingegen schon als Kind gewohnt war, in einer Mietwohnung zu leben, fĂŒr den ist es im spĂ€teren Leben oftmals auch naheliegender, es seinen Eltern gleich zu tun und selbst lieber eine Wohnung oder ein Haus zu mieten, anstatt sich etwas Eigenes anzuschaffen.

Wie bei kaum einer anderen finanziellen Entscheidung spielen die emotionalen Argumente beim Thema Immobilie eine zentrale Rolle.

Nichtsdestotrotz sollten emotionale Argumente durch ein paar Zahlen, Daten und Fakten ergÀnzt werden.

Daher hier der Versuch eines rationalen Vergleichs bei diesem emotionalen Thema:


Mieten kostet Geld - Kaufen kostet Geld.

Wer mietet, zahlt einen monatlichen Betrag in Form der Miete an den Vermieter.

Wer kauft, zahlt einen monatlichen Betrag in Form einer Kreditrate an die Bank.

Miete vs. Kreditrate

Ganz so einfach ist der Vergleich aber nicht. Um besser vergleichen zu können, ob Mieten oder Kaufen mehr Sinn macht, muss man noch weitere Komponenten in eine Gleichung einbauen.

WĂ€hrend der Mieter durch die Mietzahlung ja kein Vermögen aufbaut, muss er, um zusĂ€tzliches Vermögen aufbauen zu können, noch eine zusĂ€tzliche Sparrate leisten.  

Der Hausbesitzer zahlt durch die Kreditrate ja seine eigene Immobilie ĂŒber die Jahre ab und schafft sich damit einen Vermögenswert.

Gleichzeitig fallen beim Eigenheim noch weitere Kosten an, die ein Mieter nicht zu tragen hat.

Daher ist folgende Gleichung eher zutreffend:

Mietzins + Sparrate vs. Kreditzins + Tilgung + InstandhaltungsrĂŒcklage

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Mietzins

FĂŒr die Nutzung der Wohnung oder des Hauses bezahlt der Mieter an seinen Vermieter eine monatliche Miete.

Dieses Geld ist aus Sicht des Mieters weg, denn es landet auf dem Konto des Vermieters.

Aus Sicht des Vermieters stellt die Mieteinnahme eine monatliche Zinsertrag seines Kapitals, das er beim Erwerb der vermieteten Wohnung eingesetzt hat, dar. Daher spricht man auch von einem Mietzins.

Die Höhe des Mietzinses lÀsst sich im Vergleich zu Kreditzinsen nicht so einfach darstellen. Mehrere Studien und Umfragen bei privaten Immobilienbesitzern haben eine mittlere Nettomietrendite von etwa 3 Prozent pro Jahr ergeben.

 

Sparrate

Wenn der Mieter ebenfalls Vermögen aufbauen möchte, muss er neben der monatlichen Mietzahlung noch zusÀtzlich Geld ansparen. Beispielsweise in ein Wertpapierdepot.

 

Kreditzins

Die meisten eigenen Immobilien werden zum großen Teil durch eine Bankdarlehen finanziert. Die dabei zu zahlenden Kreditzinsen landen analog einer Mietzahlung auch bei jemand anderem und bilden kein Vermögen.


Tilgung

Neben der Zinszahlung, die unwiederbringlich verlorenes Geld darstellt, wird das Bankdarlehen durch eine monatliche Tilgung zurĂŒckbezahlt. Dadurch entsteht fĂŒr den Eigenheimbesitzer Vermögen, da ihm jeden Monat mehr seiner eigenen Immobilie gehört.


InstandhaltungsrĂŒcklage

Bei einer eigenen Immobilien fallen ĂŒber die Jahre hinweg immer mal wieder Investitionen an, um den Wert des GebĂ€udes dauerhaft erhalten zu können.

DafĂŒr muss der Eigenheimbesitzer jĂ€hrlich etwa 1 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises als InstandhaltungsrĂŒcklage veranschlagen.

Anhand dieser Gleichung lÀsst sich nun etwas konkreter Ermitteln, was es unter dem Strich wirklich kostet, zu mieten oder zu kaufen.

 

Wann macht jetzt Kaufen mehr Sinn und wann ist es sinnvoller zu mieten?

Dazu schauen wir uns die beiden direkt vergleichbaren Komponenten der Gleichung an:

Den Mietzins sowie den Kreditzins.

Wie bereits erlĂ€utert, betrĂ€gt der durchschnittliche mittlere Nettomietzins circa 3 Prozent. Im Vergleich dazu liegt, mit Ausnahme des aktuellen, historisch niedrigen Zinsniveaus, der Kreditzins deutlich ĂŒber dem Mietzins.

Das bedeutet, wenn der Mietzins niedriger ist als der Kreditzins, macht Kaufen aus rechnerischer Sicht keinen Sinn.

Aber neben dieser rechnerischen Argumentation gibt es noch zahlreiche andere Aspekte, die bei der Immobilienentscheidung eine Rolle spielen:


Immobilien - Mieten oder kaufen- Eigenheim

Was spricht fĂŒr den Kauf einer Immobilie zur Eigennutzung:

Disziplinierung

Wer eine eigengenutzte Immobilie kauft, benötigt dafĂŒr in der Regel eine Bankfinanzierung.

Durch diese Finanzierung ist der KĂ€ufer gezwungen, monatlich eine “Sparrate” in Form einer Zins- und Tilgungszahlung an die Bank zu leisten und baut sie “zwangslĂ€ufig” ein Vermögen auf.

Diese monatliche Zahlung kann im Gegensatz zu einer Sparrate, die ein Mieter zur Vermögensbildung eingerichtet hat, nicht beliebig geÀndert oder ausgesetzt werden.

Dies fĂŒhrt zu einer Disziplinierung des eigenen Vermögensaufbaus.


Mietfreies Wohnen im Alter

Ein weiteres, starkes Argument ist das mietfreie Wohnen im Alter.

Eine klassische Immobilienfinanzierung ist so ausgelegt, dass spÀtestens mit Erreichen des Rentenalters die Immobilie abbezahlt ist.

Im Gegensatz zum Mieter hat der Eigenheimbesitzer dann eine geringere monatliche Belastung im Alter zu tragen, da er keine Miete zu bezahlen hat und auch die Zahlungen an die Bank erledigt sind.

DemgegenĂŒber stehen natĂŒrlich vorlaufende Kosten im Rahmen notwendiger Investitionen in die eigene Immobilie.


UnabhÀngigkeit von einem Vermieter

Wer eine eigengenutzte Immobilie besitzt, ist unabhÀngig von den Launen seines Vermieters.

Er lĂ€uft nicht Gefahr, wegen Eigenbedarf des Vermieters die Wohnung verlassen zu mĂŒssen.

Diese UnabhĂ€ngigkeit ist nach meiner Erfahrung ein sehr starkes Argument, das fĂŒr eine eigene Immobilie spricht.


Selbstverwirklichung

Wer sich etwas Eigenes baut oder kauft, kann seinen Wohnraum so einrichten, wie es ihm beliebt.

Auch getÀtigte Investitionen in das Haus oder die Wohnung bleiben erhalten, wÀhrend der Mieter Neuerungen, die er vornimmt, mit Beendigung des MietverhÀltnisses nicht mitnehmen kann.

Als Eigenheimbesitzer kann man sprichwörtlich tun und lassen was man will. Man ist keinem Vermieter Rechenschaft schuldig.


Vermögenswert schaffen und vererben.

Mit etwas GlĂŒck kann die eigenen Immobilie ĂŒber die Jahre an Wert gewinnen. Hierbei rate ich allerdings zur Vorsicht.

Der Traum, dass seine eigenen Immobilie ĂŒber die Jahre immer mehr Wert wird, hĂ€ngt von vielen, zumeist externen Faktoren ab.

Durch den Disziplinierungseffekt schafft man gezwungenermaßen einen Vermögenswert, den man spĂ€ter an seine Kinder vererben kann.


Staatliche Bevorzugung

Im Vergleich zum Eigenheimbesitzer sollte der Mieter durch eine monatliche Sparrate Vermögen aufbauen. Die ErtrÀge, die er aus diesem Vermögen erhÀlt, muss er versteuern.

Der Eigenheimbesitzer schafft durch seine Immobilie einen Vermögenswert, den er nicht versteuern muss.

Ausgenommen, er verĂ€ußert die Immobilie nach kurzer Zeit wieder und erzielt dadurch einen Gewinn. Aber hier gibt es sehr großzĂŒgige, steuerliche Regelungen.

DarĂŒber hinaus fördert der Staat Eigenheimbesitzer auf vielfĂ€ltige Art und Weise.

Immobilien - Mieten oder kaufen- Zitat

Was spricht gegen eine Immobilie zur Eigennutzung:

Hohe Kapitalbindung

Der Kauf einer Immobilie fĂŒhrt in den meisten FĂ€llen dazu, dass ein Großteil oder sogar das komplette eigene Kapital in eine Immobilie fließt.

Dadurch kann der Eigenheimbesitzer andere Formen der Geldanlage nicht verfolgen und ihm entgehen dabei unter UmstÀnden deutlich lukrativere Anlagemöglichkeiten.


Transaktionskosten

Ein aus meiner Sicht entscheidender Punkt, der gegen den Kauf einer eigenen Immobilie spricht, sind die mit dem Erwerb verbundenen Zusatzkosten.

Wer ein Haus oder eine Eigentumswohnung kauft, zahlt gut und gerne 10 % der Investitionssumme als Transaktionskosten an Makler, Notar und Grunderwerbssteuer.

Bei einem Immobilienkauf ĂŒber 250.000 Euro sind das 25.000 Euro.

Legt man stattdessen diese 25.000 Euro an der Börse an, erzielt man daraus mit Blick auf 30 Jahre bei einer durchschnittlichen Rendite von 6 % p.a. stolze 143.587,26 Euro.

Das diese Berechnung durchaus realistisch ist, habe ich in diesem Blogbeitrag gezeigt.


Nachschusspflicht und externe AbhÀngigkeit

Wer eine Immobilie sein Eigen nennt, der muss laufend etwas investieren um den Wert erhalten zu können.

Das GebĂ€ude nutzt sich ĂŒber die Zeit ab. Eine neue Heizung, ein neuer Anstrich oder neue Fenster kosten Geld.

Ein Mieter hat diese Probleme nicht.


IlliquiditÀt

Eine eigene Immobilie lÀsst sich im Vergleich zu einem Wertpapierdepot nur schwer verkaufen.

WĂ€hrend Aktien tĂ€glich an der Börse verkauft werden können, braucht man fĂŒr den Verkauf der eigenen Immobilie erstmal einen KĂ€ufer, der bereit ist, den gewĂŒnschten Verkaufspreis zu bezahlen.

Auch die aktuelle Wertermittlung der eigenen Immobilie gestaltet sich schwerer als beispielsweise die Bewertung des fĂŒr die Altersvorsorge aufgebauten Depots.


Diversifikation

Wer eine Immobilie auch unter dem Aspekt des Vermögensaufbaus kauft, steckt einen Großteil seines Vermögens in nur ein Objekt.

Eine sinnvolle Aufteilung seines Vermögens auf mehrere Anlageklassen wird dadurch unmöglich gemacht.

Wie wichtig dieser Punkt beim Vermögensaufbau ist, habe ich im Blogbeitrag Vermögensaufbau - so geht es richtig! dargestellt.

Dies birgt große Gefahren, wenn sich der Wert der Immobilie nicht so entwickelt, wie man es gerne hĂ€tte.


Totes Kapital

Wer sein Vermögen in eine eigene Immobilie steckt, erhÀlt dadurch keine laufenden ErtrÀge.

WÀhrend der Mieter neben seiner Mietzahlung noch Geld anlegt und dadurch laufend Zahlungen in Form von Zinsen oder Dividenden erhÀlt, sitzt der Immobilienbesitz auf dem Trockenen.

Die eventuelle Wertsteigerung seines Eigenheims bringt ihm solange keinen Ertrag, bis er die Immobilie verkauft.

Das ist aber gar nicht das Ziel eines Eigenheimbesitzers.


Renditeerwartung geringer

Studien zeigen, dass die Wertsteigerung eigengenutzter Immobilien oftmals deutlich geringer sind als erwartet.

Wer eine jĂ€hrliche Wertsteigerung von ĂŒber einem Prozent erzielt, kann sich schon glĂŒcklich schĂ€tzen.

Bei alternativen Anlagemöglichkeiten lassen sich deutlich höhere Rendite fĂŒr das eingesetzte Kapital erzielen.


FlexibilitÀt ade!

LebensumstÀnde Àndern sich, manchmal schneller als einem lieb ist.

Der neue Job am anderen Ende des Landes, eine Scheidung oder Ähnliches machen oftmals eine schnelle rĂ€umliche VerĂ€nderung notwendig.

Der Mieter hat hier weniger Probleme. Er kĂŒndigt sein altes MietverhĂ€ltnis und sucht sich eine neue Wohnung, die zu seinen geĂ€nderten LebensverhĂ€ltnissen passt.

Der Eigenheimbesitzer steht dagegen vor großen Schwierigkeiten und ist maximal unflexibel, wenn er sich rĂ€umliche oder finanziell verĂ€ndern muss.


Kredite schaffen neue AbhÀngigkeiten

Wer das Eigenheim finanziert, begibt sich in einer oftmals jahrzehntelange AbhÀngigkeit.

Die monatlichen Darlehensraten mĂŒssen geleistet werden und es entsteht eine starke AbhĂ€ngigkeit gegenĂŒber der finanzierenden Bank.

Diesen Klotz muss man sich erstmal ans Bein binden wollen.


Empfehlungen

Wenn du dich mehr mit dem Thema “Immobilien - mieten oder kaufen?” beschĂ€ftigen willst, empfehle ich dir das Buch “Kaufen oder mieten?” von Gerd Kommer.

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Bei meiner Recherche zu diesem Beitrag bin ich auf ein interessantes Angebot von www.homeday.de gestoßen.

Auf dieser Seite kannst du aktuelle Immobilienpreise in ganz Deutschland abrufen und bekommst so ein GefĂŒhl, was Immobilien in einer bestimmten Region aktuell kosten. Egal ob  zur Miete oder zum Kauf.


Zum Schluss...

Mein ganz persönliches Fazit: Die Frage Immobilien kaufen oder mieten ist eine ganz persönliche und individuelle Entscheidung.

Sie hĂ€ngt maßgeblich davon ab, wie du durch das Elternhaus und dein persönliches Umfeld geprĂ€gt bist und welche Lebensplanung du verfolgst.

Die am einfachsten zu beantwortende Frage ist wohl: Kannst du dir eine eigene Immobilie leisten oder macht es mehr Sinn zu mieten.

Mit meiner Gleichung  Mietzins + Sparrate vs. Kreditzins + Tilgung + InstandhaltungsrĂŒcklage habe ich dir eine Grundlage geliefert, um diese Frage beantworten zu können.

Bei der AufzĂ€hlung, was fĂŒr und gegen eine selbstgenutzte Immobilie spricht, siehst du, dass neben dieser einfach zu beantworten Frage auch noch zahlreiche emotionale Fragen zu klĂ€ren sind, bis du zu einer fĂŒr dich passende Lösung kommst.

Wenn du aktuell vor der Frage stehst, ob du lieber eine Immobilien kaufen oder mieten solltest, helfe ich dir gerne im Rahmen meines Finanzcoachings weiter. Mehr Informationen dazu findest du hier:

Abschließend wĂŒrde mich deine Meinung zu der Frage interessieren: Immobilien kaufen oder mieten? Schreib mir deine Erfahrung als Kommentar unter diesen Artikel.

Bis dann,
dein Marcel

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Bildquelle: pixabay.de

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